VerkehrswertDer Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz als der Wert definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechend dem tatsächlichen Zustand ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann. Hierfür sind Lage, Ausstattung und Zustand genauso zu berücksichtigen, wie die zum Zeitpunkt der Ermittlung vorhandene Situation von Angebot und Nachfrage für Immobilien. Der Verkehrswert wird normalerweise von einem Sachverständigen ermittelt, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss.

Daneben gibt es noch den Markt- und den Einheitswert. Der Einheitswert wird zu steuerlichen Zwecken festgesetzt und in der Regel vom Finanzamt ermittelt. Grundlage ist das Bewertungsgesetz. Der Einheitswert wird genutzt, um bestimmte Steuern wie zum Beispiel Erbschaftssteuer oder Grundsteuer zu bemessen. Der Einheitswert liegt häufig deutlich unter dem Verkehrswert.

Der Marktwert ist in Österreich selbst zwar wenig gebräuchlich, kann aber bei Immobiliengeschäften auf internationaler Ebene von Bedeutung sein. Die Europäische Union definiert den Marktwert wie folgt: “Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.”

Bei der Ermittlung des Marktwerts werden Steuern und Nebenkosten nicht berücksichtigt.

Ermittlung des Verkehrswertes

VerkehrswertDer Verkehrswert muss für einige gerichtliche Vorgänge unbedingt bestimmt werden. Dies kann zum Beispiel bei Erb- oder Scheidungsfällen notwendig werden. Aber auch bei einem Kauf kann es sich lohnen, einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Immobilie prüft. Der Verkehrswert kann mit drei unterschiedlichen Methoden ermittelt werden, die durch das Liegenschaftsbewertungsgesetz normiert sind. Je nach Art der Immobilie und des Marktumfeldes bietet sich ein anderes Bewertungsverfahren oder die Kombination mehrerer Verfahren an, um den Verkehrswert korrekt zu ermitteln.

Das Vergleichswertverfahren

Existieren viele vergleichbare Objekte und wurden im Vergleichszeitraum viele Immobilien verkauft, kann das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Dieses ermittelt den Verkehrswert anhand von Immobilien, die kürzlich veräußert wurden und dem zu bewertenden Objekt ähneln. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden und je ähnlicher diese sind, desto genauer ist das Ergebnis. Diese Methode scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräußert wurden.

Das Sachwertverfahren

Bei selbst genutzten Objekten wird häufig das Sachwertverfahren angewendet. Hierbei wird zunächst der Wert des Grundstücks ermittelt. Anschließend wird errechnet, welche Kosten bei einem Neubau entstehen würden und diese wiederum mit der Abnutzung des Gebäudes verrechnet. Wertbeeinflussende Faktoren wie kürzlich durchgeführte Sanierungen oder Ähnliches werden ebenfalls berücksichtigt. Die Grundstücksbewertung erfolgt mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens. Der Verkehrswert des Gebäudes ergibt sich also aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer des Objektes. Diese Werte können mittels Tabellen aus der Bruttogeschossfläche und Normalherstellungskosten ermittelt werden.

Das Ertragswertverfahren

Für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Bürogebäude mit regelmäßigen Mieteinnahmen bietet es sich an, den Verkehrswert über das Ertragswertverfahren (oder Barwertverfahren) zu ermitteln. Der Wert bemisst sich hierbei an den abgezinsten zukünftigen Mieteinnahmen, von denen die Kosten für Betrieb und Instandhaltung abgezogen werden. Diese Rechnung geht über die Nutzungsdauer des derzeit bestehenden Gebäudes hinaus, da auch ein zukünftiger Neubau nach erfolgter Investition wieder Mieteinnahmen erwirtschaftet.

Entspricht der Verkehrswert dem Verkaufspreis?

Der Verkaufspreis einer Immobilie weicht fast immer vom ermittelten Verkehrswert ab. Für den wirklich erzielbaren Preis einer Immobilie sind nicht nur der reine Sachwert aus Grundstück und Gebäude maßgeblich, sondern auch das derzeitige Marktumfeld und das Verhandlungsgeschick des Verkäufers. Um den Immobilienpreis richtig festzulegen sind folglich nicht nur theoretisches Wissen, sondern auch Erfahrung und eine genaue Marktkenntnis notwendig.

Wer kann den Verkehrswert ermitteln?

Die Festsetzung des Verkehrswertes wird vor allem für erb- und steuerrechtliche Angelegenheiten benötigt und kann nur von einem Sachverständigen über ein entsprechendes Immobiliengutachten erfolgen. Bei einem Immobilienverkauf ist ein derartiges Gutachten nicht zwingend nötig, so lange alle Eigentümer sich über den Verkauf einig sind. In diesem Fall reicht eine Immobilienbewertung, die Makler aus dem Pool von HAUSGOLD für Sie kostenlos vornehmen.
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