steuern-sparenIn Österreich müssen Sie als Immobilieneigentümer verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen. Allerdings gibt es auch Schlupflöcher, durch die Eigentümer und Vermieter so manche Abgabe ganz legal sparen können.

Das ist eine Herausforderung, denn im österreichischen Steuerrecht gibt es dafür viele Ausnahmeregelungen und Sonderfälle. Wir haben die wichtigsten Tipps und Tricks für Sie zusammengefasst.

Die Immobilie als Kapitalanlage

Attraktiv wird die Immobilie für den Eigentümer vor allem, wenn diese als Kapitalanlage genutzt und somit nicht selbst bewohnt wird. Denn bei der Immobilienvermietung werden einige Ausgaben fällig, die von der Steuer abgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis (beziehungsweise die Baukosten), anfallende Reparaturkosten und die Werbungskosten. Auch die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung können in die Kategorie der Werbungskosten fallen.

Bei den Einkünften aus einer Vermietung ist die Immobilie einer Abnutzung ausgesetzt, die steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten können in Österreich somit mit 1,5 Prozent jährlich von der Steuer abgesetzt werden. Gleiches gilt für Zinsen des Darlehens und die laufenden Kosten wie Betriebskosten. Die Küche und die Einrichtungsgegenstände sind auf zehn Jahre verteilt abzuschreiben.

Österreichische Vermieter gehen oft davon aus, dass sie nur dann die Kosten absetzen können, wenn sie auch tatsächlich Mietzins einnehmen. Es können aber auch Sanierungsarbeiten von der Steuer abgesetzt werden, die vor einem neuen Mietverhältnis getätigt werden müssen. Zum Beispiel, wenn noch vom bisherigen Mieter verursachte Nachzahlungen für Reparaturen anfallen. Die entstehenden Kosten werden in diesem Fall als Vor- beziehungsweise Nachwerbungskosten bezeichnet. Bei den Vorwerbungskosten muss der Vermieter allerdings die Vermietungsabsicht (Mietvertrag) nachweisen, damit er die Kosten steuerlich geltend machen kann.

Besonders Denkmalschutz-Immobilien werden steuerlich gefördert. Denn wer als Investor eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie saniert, kann die Kosten als Abschreibung absetzen und so Steuern sparen. Kapitalanlegerkönnen die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit neun Prozent und weitere vier Jahre mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend machen. Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen. Für Gebäude, die bis 1924 erbaut wurden, beträgt die Abschreibung 40 Jahre lang 2,5 Prozent. Gebäude von 1925 und jünger können 50 Jahre lange mit zwei Prozent abgesetzt werden.

Die Immobilie als Eigenheim

Seit 2012 werden alle privaten Grundstücksveräußerungen mit der Immobilienertragsteuer in Höhe von 25 Prozent des Gewinnes besteuert. Ist die verkaufte Immobilie allerdings von Ihnen selbst erbaut worden oder handelt es sich um den Hauptwohnsitz, ist der Verkauf sogar steuerfrei. Der Verkäufer der Immobilie muss allerdings mindestens zwei Jahre zwischen Erwerbs- und Verkaufszeitpunkt in der Immobilie gewohnt haben.

Sind Renovierungen an der Immobilie nötig, können die Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden. Hierbei ist dringend zu beachten, dass der Fiskus nur die Arbeitskosten anerkennt. Das benötigte Material muss der Auftraggeber selbst zahlen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Renovierungsarbeiten ausschließlich durch Fachpersonal erledigt werden. Wichtig ist dabei zu beachten, dass diese Sonderausgaben höchstens mit 2.920 Euro im Jahr absetzbar sind.

Denkmalschutz-Immobilien

Steuern-sparenBei Denkmal-Immobilien profitieren Selbstnutzer besonders von den hohen Sonderabschreibungen. Allerdings muss es sich dabei um bauliche Maßnahmen an Bestandsgebäuden handeln. Als Eigennutzer können Sie zehn Jahre lang die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent steuerlich absetzen. Somit gilt: Je höher der eigene Steuersatz, desto größer ist die Steuerersparnis.

Es können allerdings nicht alle Baumaßnahmen von der Steuer abgesetzt werden. So sind Außenanlagen beispielsweise nicht abzugsfähig, da sie weder für eine sinnvolle Nutzung noch für den Gebäudeerhalt notwendig sind. Absetzbar sind stattdessen Arbeiten wie der Einbau von Heizungen, Bad und Toilette.

Was letztendlich steuerlich gefördert wird, entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde. Ihre Entscheidung ist rechtsverbindlich. Es ist daher ungünstig, direkt nach dem Erwerb einer Denkmalschutz-Immobilie mit den Modernisierungsarbeiten loszulegen. Erst wenn die Bescheinigung der Behörde vorliegt, darf man mit der Sanierung beginnen und mit den Steuervergünstigungen rechnen. Wichtig ist auch zu beachten, dass nicht immer das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz steht, sondern manchmal zum Beispiel auch nur die Fassade als Teil des Gebäudes. Dann können auch nur die Kosten steuerlich geltend gemacht werden, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen.