Ein Immobilienkaufvertrag muss in Österreich nicht grundsätzlich von einem Notar errichtet werden. Eines ist jedoch in Österreich Pflicht: Ein Notar oder ein Gericht muss die Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer unter dem Immobilienkaufvertrag beurkunden. Auch wenn es nicht zwingend notwendig ist, empfiehlt es sich dennoch, den Vertrag von einem Notar errichten zu lassen, um beim Immobilienverkauf Verfahrensfehler zu vermeiden.

Der Vertragserrichter – das kann in Österreich ein Rechtsanwalt oder Notar sein – setzt in der Regel nicht nur den Immobilienkaufvertrag auf, sondern stellt auch den Antrag auf die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch. Die Kosten für diese Leistungen variieren je nach Kaufpreis. Die Gebühren für Notare sind in den Kammertarifen geregelt. In der Regel betragen sie 2,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommt allerdings auch noch die Umsatzsteuer. Generell kann man aber auch ein Pauschalhonorar aushandeln.

Immobilienkaufvertrag: Notar berät beide Seiten neutral

immobilien-kaufvertragNeben der Anfertigung des Immobilienkaufvertrages ist der Notar auch beratend tätig. Er beantwortet Fragen und erklärt beiden Vertragsparteien die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben. Bei einem Vorgespräch vor der eigentlichen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags erörtert er mit Käufer und Verkäufer die bereits verhandelten Details, um diese in den Kaufvertrag zu übernehmen.

Der Notar muss darüber informiert werden, ob der Kauf kreditfinanziert ist, da in diesem Fall die Bank als Sicherheit für Ihren Kredit eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen wird. Zudem werden auch bestehende Grundschulden und deren Ablösung beim Notar erörtert. Um einen Überblick über bestehende Grundschulden oder andere Eintragungen im Grundbuch zu erhalten und auch, um die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, wird der Notar vor dem Vorgespräch Einsicht in das Grundbuch nehmen.

Der Inhalt des Immobilienkaufvertrags

Nach dem Vorgespräch wird der Notar den Immobilienkaufvertrag verfassen und beiden Parteien zusenden. Beschäftigen Sie sich mit diesem! Lesen Sie den Kaufvertrag aufmerksam durch und prüfen Sie, ob der Inhalt Ihren Vorstellungen entspricht. Der Notar steht beiden Parteien für Fragen zum Vertrag zur Verfügung. Der Immobilienkaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

  • Genaueste Beschreibung der Immobilie
  • Kaufpreis
  • Namen/Anschrift des Verkäufers und Käufers
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z.B. Möbel, Heizölbestand o.ä.)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Zahlungsvereinbarung
  • Konkreter Übergabetermin
  • Bestellung eines Treuhänders
  • Kostenvereinbarung für die Tätigkeit von Vertragserrichter und Treuhänder

Als Verkäufer müssen Sie darauf achten, dass die Haftung für Sachmängel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen wird, damit Sie der Käufer bei später auftretenden Mängeln am Haus nicht in Regress nehmen kann. Trotzdem ist Vorsicht geboten. Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel arglistig, ist er dem Käufer trotz einer solchen Klausel im Immobilienkaufvertrag zum Schadenersatz verpflichtet.

Immobilienkaufvertrag: Eintragung im Grundbuch

Immobilien-KaufvertragNach der erfolgreichen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages wird das Geschäft Zug um Zug gemäß der vertraglichen Vereinbarungen unter Anleitung des Notars abgewickelt. Als erstes wird er im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Somit ist im Grundbuch vorgemerkt, dass die Immobilie verkauft wird und wer der zukünftige Eigentümer ist. So kann der Käufer sicher sein, dass die Immobilie nicht betrügerisch ein zweites Mal veräußert wird oder Gläubiger des Verkäufers auf diese zugreifen können.

Der Notar wird eine Kopie des Immobilienkaufvertrages an das Finanzamt schicken, das daraufhin einen Steuerbescheid erstellt. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Österreich 3,5 Prozent. Erst wenn der Käufer der Immobilie die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, kann dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Zahlung des Kaufpreises und Schlüsselübergabe

Im nächsten Zug wird der vereinbarte Immobilienpreis gezahlt. Die Zahlung erfolgt bei einem Immobilienverkauf häufig auf ein Treuhandkonto des Notars, dieses ist aber nicht zwingend. Ist der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers oder das Treuhandkonto eingezahlt worden, wird die Immobilie, d.h. der Schlüssel, gemäß den im Kaufvertrag festgelegten Modalitäten an den Käufer übergeben, auch wenn die endgültige Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.