ScheidungSeit den 1960er Jahren steigt die Zahl der österreichischen Ehescheidungen kontinuierlich. Im Jahr 2013 wurden laut der statistischen Bundesanstalt 15.958 der rechtskräftigen Ehen wieder geschieden. Damit ist die Zahl der Ehescheidungen zwar um 6,2 Prozent niedriger als im Vorjahr, die Gesamtscheidungsrate liegt aber noch immer bei 40,14 Prozent.

Kommt es zur Scheidung, steht eine Frage oft im Vordergrund: Wie soll die gemeinsame Immobilie in Zukunft genutzt werden? Häufig kommen Scheidungsverfahren erst voran, wenn sich die Ehepartner geeinigt haben. Nicht selten folgt auf eine Scheidung der Immobilienverkauf.

Mut zum Ehevertrag

In Österreich unterscheidet das österreichische Güterrecht seit 1957 zwischen den Güterständen der Zugewinngemeinschaft, der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft. Wenn kein Ehevertrag vorliegt, gilt der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Im Falle einer Scheidung werden dabei das eheliche Gebrauchsvermögen, die Ersparnisse sowie die Schulden, die mit den ehelichen Ersparnissen im Zusammenhang stehen, aufgeteilt.

Zum Gebrauchsvermögen zählen auch der Hausrat und Immobilien, unabhängig davon, ob sie im Eigentum des Paares oder nur eines Ehepartners stehen. Nur selten kann ein Partner den anderen auszahlen, wenn es um die Hälfte einer gemeinsamen Immobilie geht. Häufig kommt es dann zu Zwangsverkäufen, bei denen nicht annähernd der Marktwert der Immobilie erzielt wird. Mit einem Ehevertrag kann dem entgegengewirkt werden, wenn beispielsweise vereinbart wird, dass ein Partner im Scheidungsfall die Immobilie behält und an den anderen monatliche Ausgleichzahlungen leistet.

Bringt einer der Ehegatten jedoch bereits eine Immobilie in die Ehe ein, dann sorgt die schriftlich vereinbarte Gütertrennung dafür, dass die Immobilie im Trennungsfall auch beim vorherigen Besitzer verbleibt und keine Ausgleichszahlungen geleistet werden müssen.

Wohneigentum in der Trennungsphase

In Österreich müssen Paare laut Gesetz mindestens ein halbes Jahr getrennt sein, bevor sie die Scheidung einreichen können. Die Idee dahinter ist, beiden Ehepartnern genügend Zeit einzuräumen, um die Entscheidung gegebenenfalls noch revidieren zu können. Die Trennung beginnt in dem Augenblick, da mindestens ein Partner den Trennungswunsch äußert. Dieser Zeitpunkt muss im Scheidungsantrag angegeben werden.

Wie es um die Nutzung des Wohneigentums in der Trennungsphase bestellt ist, ist vom Einzelfall abhängig. Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Eigenheim aufgeteilt wird. Eine Zuweisung, also eine gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung, an einen Ehepartner erfolgt nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht nicht als Zuweisungsgrund. Dennoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass der andere ihm einen Teil oder die komplette Wohnung überlässt. Nämlich dann, wenn es darum geht, eine unbillige Härte zu vermeiden. Diese liegt zum Beispiel vor, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass für ihn das gemeinsame Zusammenleben oder die Suche nach Ersatzwohnraum nicht ohne erhebliche Folgen bliebe. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Trennungsphase zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.

Immobilien_ScheidungSollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer das Wohneigentum in dieser Zeit verlassen, ändert dies nichts an den Eigentumsverhältnissen. Er kann vom Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert.

Beispiel: Die Ehegatten trennen sich. Die im (Allein-)Eigentum eines oder im Miteigentum beider Ehegatten befindliche Ehewohnung wurde einem Ehegatten einvernehmlich zur weiteren alleinigen Nutzung überlassen oder per Gerichtsbeschluss einem Ehegatten zugewiesen. Derjenige Ehegatte, der die Ehewohnung verlässt oder verlassen muss, obwohl Sie ihm allein oder zu Miteigentum gehört, stellt sich sofort die Frage, ob und wie er eine Entschädigung dafür erhält, dass der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte nun alleine den Wohnwert nutzen kann. Zwei Wege bieten sich dem ausgezogenen Ehegatten an, um eine Entschädigung zu erreichen: Entweder über die Anrechnung eines Wohnvorteils bei der Berechnung eines Ehegattenunterhalts oder über einen isolierten Anspruch auf  Nutzungsentschädigung. Die Weichenstellung hängt davon ab, ob der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte einen Anspruch auf Ehegattenunterhalt hat oder nicht. Gibt es keinen Unterhalt, so kann eine Entschädigung nur über einen isolierten Nutzungsentschädigungsanspruch realisiert werden. Nutzungsentschädigung oder Wohnvorteil können nur alternativ, aber nicht gleichzeitig in Betracht kommen. Die rechtstechnische Lösung über den Wohnvorteil hat dabei  Vorrang vor einem isolierten Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Wohneigentum nach der Scheidung

Nach der Scheidung klärt das Scheidungsverfahren das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie. Bei der Entscheidung darüber, wer in der Immobilie verbleibt, spielen Alter und Gesundheit der Ehepartner ebenso eine Rolle wie individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit, besondere Umstände des Lebensunterhalts oder die Nähe zum Arbeitsplatz. Vor allem aber versucht der Gesetzgeber, das Wohl der Kinder im Blick zu behalten.

Bei gemeinsamem Mieteigentum wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer der Partei zugesprochen, bei der die Kinder leben. Ist jedoch einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Nur besondere Umstände rechtfertigen hier die Zuweisung an den Ehepartner.

Darüber hinaus besteht für den Alleineigentümer zumindest ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung. Meist wird dieser in Form eines Mietvertrags zu ortsüblichen Konditionen erreicht, der den verbleibenden Partner zu Zahlungen verpflichtet. Sollte die Nutzung der Immobilie schon bei den Unterhaltsberechnungen berücksichtigt worden sein, entfällt der Anspruch.

Kosten und Ausgleichsanspruch

Die Nebenkosten und Kosten für Kreditraten machen die Nutzung von Immobilien für Miteigentümer ebenfalls kompliziert. Wer für diese Kosten aufkommen muss, entscheiden in der Regel das Außenverhältnis (gegenüber Dritten) und das Innenverhältnis (Nebenkosten wie Strom oder Wasser). So wird sich die Bank stets an den Darlehensnehmer wenden, während öffentliche Kosten (etwa Steuern) meist von beiden Eigentümern zu entrichten sind. Im Innenverhältnis sind die Kosten in der Regel von jener Partei zu zahlen, die die Immobilie tatsächlich nutzt.

Immobilienverkauf, Übertragung und Versteigerung

ScheidungFalls beide Ehepartner Immobilieneigentümer bleiben wollen, müssen in jedem Fall klare Finanzierungs- und Verwaltungsregelungen getroffen werden. Auch ist die Dauer der gemeinsamen Eigentümerschaft zu klären. Denn meist markiert solch eine Regelung nur den Übergang bis zum Hausverkauf oder zur Überschreibung des jeweiligen Eigentumsanteils von einem Ehepartner auf den anderen.

Es sollte stets ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, um den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln, damit das Ergebnis nicht von einer der beiden Parteien in Frage gestellt wird. Die Entschädigung wird dann meist ausgezahlt oder als Eigentumsanteil berücksichtigt. Allerdings entscheidet bei diesem Punkt auch die kreditgebende Bank mit. Denn diese wird den Ehepartner nur dann aus der Mithaftung entlassen, wenn die Vermögensverhältnisse des verbleibenden Ehegatten ausreichen, um zukünftig alleine für die Verbindlichkeiten aufzukommen.

Herrscht unter den Ehepartnern Uneinigkeit darüber, ob die Immobilie nach der Ehescheidung verkauft werden soll oder nicht, kann durch einen der Ehepartner im Klageverfahren eine sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragt werden. Diese kann jedoch ein hohes Risiko bedeuten, denn oft erreicht das höchste Gebot nicht den Wert, der bei einem privaten Immobilienverkauf erzielt wird.

Fazit: Im Fall des gemeinsamen Besitzes einer Immobilie kann eine rasche Einigung zwischen den Ehepartnern nur empfohlen werden. Insbesondere ist ein klarer finanzieller sowie rechtlicher Schlussstrich für beide Seiten fast immer die beste Wahl. Sollten Sie Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie benötigen, berät HAUSGOLD Sie gern.